Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, el pacto es fruto de “una cesión acelerada para aprobar los presupuestos”, en la que el PSOE “ha aceptado sin matices la agenda de partidos minoritarios de izquierda que condicionan la estabilidad del Govern y lleva a que la vivienda se convierta en moneda de cambio y no en una política seria de largo plazo”.
El acuerdo alcanzado entre el Govern y los Comuns para aprobar una reforma urgente de la Ley de Urbanismo, que limitará directamente la compra de vivienda en zonas tensionadas, marca un antes y un después en el mercado residencial catalán. La futura norma restringirá la adquisición de inmuebles exclusivamente a residencia habitual o a alquiler a precio regulado, obligará a justificar su uso ante notario y fijará un máximo de cuatro viviendas por persona para los pequeños propietarios.
Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, esta medida supone “una intervención inédita que altera la base del mercado”. Según explica, “por primera vez en España se establece cuántas viviendas puede comprar un ciudadano, y eso introduce un nivel de incertidumbre que muchos propietarios no están dispuestos a asumir”. A su juicio, el impacto ya es visible y la expectativa de más restricciones está acelerando tanto la retirada de pisos del alquiler como el traslado de un gran volumen de inmuebles hacia la venta.
Un cambio de paradigma
El elemento más transformador de la reforma, según Unsain, es que limita la capacidad de compra y condiciona el uso del activo incluso antes de adquirirlo. Para el experto, esto altera por completo el marco en el que operan los pequeños inversores, que tradicionalmente han sostenido buena parte del parque de alquiler estable. “Esta reforma cambia las reglas a mitad de partido. Cuando un propietario entiende que ya no podrá decidir libremente qué hacer con su vivienda, su reacción lógica es protegerse: cerrar el piso, retirarlo del alquiler o venderlo”, explica.
Iñaki detalla que esta respuesta no es aislada, sino una tendencia clara en los últimos meses. Afirma que numerosos particulares han asumido que, si el Govern interviene la compra, “lo siguiente puede ser intervenir aún más la gestión del alquiler”, generando un clima de desconfianza que paraliza la entrada de nuevas viviendas en el mercado.
Aunque el Govern presenta la reforma como un instrumento para frenar la actividad de los grandes tenedores, Unsain subraya que los principales afectados no serán los fondos, sino las familias que compran una vivienda adicional como forma de ahorro o como apoyo futuro para sus hijos. “Mis clientes no son fondos buitre. Son padres que compran un piso para su hija, o autónomos que buscan proteger sus ahorros. Este tipo de inversor queda completamente bloqueado”, afirma.
Necesidad de cerrar apoyos a cualquier precio
Unsain recuerda que Cataluña cerró 2025 con los niveles mínimos de contratos de alquiler en más de 15 años y considera que esta nueva limitación puede profundizar ese desequilibrio. Explica que la combinación de alta demanda, impulsada por movilidad laboral, presión demográfica y cambios residenciales postpandemia, y una oferta cada vez más reducida está creando un escenario de tensión estructural que no se resolverá con límites adicionales a la propiedad.
El Personal Shopper Inmobiliario advierte de que la reforma no puede entenderse únicamente como una medida técnica, sino como el resultado de un contexto político muy concreto. Considera que el proceso que ha llevado a este acuerdo “no responde a un análisis profundo del mercado, sino a una necesidad política de cerrar apoyos parlamentarios a cualquier precio”.
A su juicio, el pacto es fruto de “una cesión acelerada para aprobar los presupuestos”, en la que el PSOE “ha aceptado sin matices la agenda de partidos minoritarios de izquierda que condicionan la estabilidad del Govern”. Según el experto, esta dinámica hace que “la vivienda se convierta en moneda de cambio y no en una política seria de largo plazo”, lo que, en última instancia, agrava la falta de confianza de los propietarios y multiplica los efectos negativos sobre la oferta.
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