España atraviesa una crisis de vivienda sin precedentes, marcada por una caída del 15% en la oferta de viviendas en venta en el último trimestre de 2024 respecto al mismo de 2023, la mayor registrada hasta la fecha, según un informe de Idealista. Desde la Comisión Europea alertan que España edifica solo dos hogares por cada mil habitantes al año , muy por debajo de los medios de la comunidad.
A este contexto se le suman otros factores. "La escasez de suelo urbanizable y la dificultad para construir nueva vivienda pública hacen que la oferta siga siendo limitada , lo que genera tensiones en el mercado inmobiliario. España está a la cola en vivienda social, un 2,5% del total, y gestionar un suelo para habilitar su construcción es un trabajo de más de una década" , asegura Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho AF Legis .
Una solución que se plantea con este panorama es la transformación de locales comerciales y suelos industriales en viviendas. "En ciudades como Barcelona, donde la mayor parte del suelo ya está construida, es difícil encontrar espacios para nuevas promociones de vivienda asequible. Sin embargo, existe un importante parque de locales comerciales en desuso debido a la creciente digitalización del comercio y la disminución de la demanda de estos espacios físicos" , expone Arantxa.
Reconvertir lugares vacíos, una alternativa real
La transformación de locales comerciales en viviendas ha ganado protagonismo en los últimos años. En la Ciudad Condal el número de bajos comerciales convertidos en viviendas legales se ha cuadruplicado desde 2013 . Según un estudio del observatorio económico Eixos, en España hay aproximadamente 10.000 locales comerciales vacíos que podrían convertirse en viviendas asequibles.
Según explica la abogada Arantxa Goenga, “si estos locales cumplieran las condiciones necesarias, su conversión en viviendas podría aumentar significativamente la oferta de inmuebles y contribuir a aliviar la crisis habitacional”. Sin embargo, son muchos los argumentos en contra, como la posibilidad de generar una mayor densidad poblacional en ciertas zonas que podría repercutir en la calidad de los servicios y la infraestructura urbana.
"La normativa urbanística actual debe ser más flexible para permitir estos cambios de uso con mayor agilidad. En los últimos tres años, más de 6.000 locales en España han sido transformados en viviendas, lo que demuestra que esta fórmula puede aportar un importante alivio al mercado inmobiliario" , señala Arantxa.
La experiencia de comunidades autónomas como Baleares es una prueba de que esta transformación es viable y efectiva. En la isla, las autoridades han permitido que numerosos locales sean reconvertidos en viviendas para hacer frente a la escasez habitacional. Esta medida no solo ha incrementado la oferta de vivienda, sino que también ha contribuido a reducir la presión sobre los precios del mercado inmobiliario, beneficiando a aquellos sectores de la población con mayores dificultades para acceder a una vivienda.
Suelos industriales en desuso, una oportunidad para el crecimiento urbano
Otra alternativa que plantea AF Legis es la reutilización de suelos industriales abandonados, extensiones de terrenos baldíos conocidos internacionalmente como 'brownfields' , para la construcción de viviendas. “En un país donde el turismo y los servicios han ganado peso frente a la industria tradicional, estas zonas podrían transformarse en espacios residenciales y dar cabida a promociones de vivienda social, una asignatura pendiente en muchas regiones españolas” , explica la abogada.
Como ejemplo de ello, Murcia tiene en torno a 1.000 solares en estado de abandono, y Castellón cuenta con entre 20 y 25% de solares en el mismo estado , según GLP Europe. “El reaprovechamiento de estos terrenos, como el de los locales comerciales, no es la única medida necesaria para reducir la presión sobre los precios y proporcionar una alternativa habitacional, pero sin duda ayudaría a incrementar la oferta de vivienda” , concluye Goenaga.
A pesar de estas oportunidades, la burocracia sigue siendo un obstáculo importante. En España, el tiempo medio para transformar suelo en urbanizable y construir viviendas oscila entre los 10 y 15 años , un plazo que impide una respuesta rápida a la demanda creciente. La reforma de la Ley del Suelo es fundamental para agilizar estos procesos y permitir que estos espacios puedan destinarse a una vivienda con mayor rapidez.