El 2021 fue, en términos generales, un buen año para el mercado inmobiliario. Se consolidó su tendencia al crecimiento, consistente con la recuperación de la actividad económica tras el fuerte impacto de la covid-19 en 2020.
La vacunación, los tipos históricamente bajos en las hipotecas y los ahorros generados durante los meses de escasa actividad económica debido al coronavirus han incrementado una demanda que desde 2020 estaba embalsada debido a los confinamientos y a la crisis.
Aun así, persisten ciertas incertidumbres que están afectando a la recuperación económica y que también pueden influir en el mercado inmobiliario.
Inflación y pandemia
Habrá que estar atentos a la inflación, que se desbocó en 2021 debido al incremento en los precios de la electricidad, los combustibles y las materias primas. Este encarecimiento afecta de dos maneras al mercado inmobiliario:
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El encarecimiento de los materiales de construcción eleva el costo de producción, lo que a su vez incrementa el precio de la vivienda de obra nueva para el comprador final.
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El fuerte repunte de la inflación podría conllevar subidas de los tipos de interés por parte de los bancos centrales para contenerla, y esto también afectaría tanto a la economía española como al mercado inmobiliario.
También hay que tener en cuenta la evolución de la pandemia, pues la variante ómicron ha tenido cierto impacto en la actividad económica española. Por ejemplo, en el sector del turismo. No obstante, el pronóstico generalizado es que España podrá superar rápidamente estas dificultades y en 2022 superará la pandemia.
Todo esto queda supeditado, por supuesto, a que no haya sorpresas con la aparición de nuevas variantes que dificulten aún más la recuperación económica.
Fondos de recuperación y Ley de Vivienda
En el caso de España, también está afectando a la economía el lento despliegue de los fondos de recuperación europeos. Esto, junto al repunte de la inflación y el efecto del coronavirus en el sector turismo, ha retrasado a 2023 las previsiones de recuperación económica a niveles previos a la pandemia.
Otro tema a considerar es la futura aprobación de la nueva ley de la vivienda propuesta por el Gobierno. La nueva normativa posibilitaría a las comunidades autónomas limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas a las empresas propietarias de más de diez viviendas.
Esta nueva ley podría afectar al modelo construir para alquilar (construir viviendas con la intención de alquilar en vez de vender) que, junto a la construcción para logística (dado el gran auge de la compra en línea durante la pandemia), han sido segmentos importantes en el crecimiento del sector inmobiliario en 2021.
Poca oferta e hipotecas baratas
Todos esos factores provocan una cierta imprevisibilidad para el sector inmobiliario en 2022. En cualquier caso, los analistas creen que los precios de la vivienda seguirán subiendo en este año debido a los factores anteriormente mencionados. Ante este incremento en los precios podría existir la preocupación de que nos encontrásemos ante otra burbuja inmobiliaria como la que estalló en 2008.
El consenso entre analistas y académicos es que no es el caso en España, al menos por ahora. No se cree que el alza en los precios esté motivada por la especulación e incluso se señala la escasez de la oferta en algunos territorios debido a la escasa construcción de nuevas viviendas tras la crisis de 2008. Esta falta de oferta, junto a la inflación y las hipotecas baratas, mantienen la tendencia al alza de los precios.
Mientras, en otros mercados
Otra situación distinta a la observada en España parece estar produciéndose en los mercados inmobiliarios de otros países. En Estados Unidos, Canadá, Nueva Zelanda, Suecia, Reino Unido, Dinamarca y Noruega los precios de las viviendas han aumentado de manera muy considerable este último año.
Dicho aumento ha sido posible gracias a los reducidos tipos de interés y los estímulos monetarios por parte de los bancos centrales para reactivar las economías ante la crisis de la covid-19.
El BCE ha advertido sobre la “exuberancia” de activos inmobiliarios, financieros y criptomonedas.
Ahora mismo hay graves problemas en China, donde los problemas económicos del gigante inmobiliario Evergrande se han extendido a todo el sector, resultando en una crisis inmobiliaria de la que aún no se conocen las consecuencias. Existe además el temor de un efecto contagio a otros países.
El riesgo de la inflación
Encontramos en el horizonte la amenaza de una inflación continuada. Si es duradera, puede conducir a subidas de tipos de interés y retiradas de estímulos por parte de los bancos centrales, poniendo en dificultades a muchas de las economías con fuerte endeudamiento y afectando al mercado inmobiliario.
No obstante, si la inflación es temporal lo más probable es que se mantengan la recuperación económica y la consolidación del mercado inmobiliario. Habrá que estar atentos al devenir de los acontecimientos.
El futuro del sector
La digitalización avanza de manera notoria, especialmente a partir de la crisis de la covid-19. Y el proceso incluye desde la simple utilización de portales digitales para anunciar los inmuebles o la posibilidad de hacer visitas virtuales, hasta la utilización de inteligencia artificial y big data o el pago con criptomonedas.
También han surgido servicios asociados como los de “puesta en escena”, donde se decora una vivienda o local para poder alquilarla o venderla. Esta actividad comenzó en Estados Unidos hace décadas y poco a poco se está afianzando también en España.
2022 será un año intenso en lo económico y habrá que estar atentos a cómo se desarrollan los acontecimientos. El sector inmobiliario está mejor preparado ahora que en la crisis de 2008 (tiene menos endeudamiento, menos morosidad y menos stock) por lo que se espera que sea uno de los motores de la recuperación económica.
Jorge Hernando Cuñado, Profesor de Economía y Empresa, Universidad Nebrija
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
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