En la jornada, celebrada en el Teatro Goya de Madrid ante centenares de profesionales del sector, ambos expertos participaron en la mesa redonda ‘El mercado del alquiler en España: claves para invertir en un contexto inestable y de incertidumbre’. La tertulia fue moderada por María Andreu, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), y contó con la intervención de otros dos profesionales de prestigio de la industria del real estate español como Miguel Ángel Sánchez, secretario general de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana, y Rodolfo Nevado, director de Expansión de Integraval.
En un contexto en el que el mercado del alquiler mantiene su gran atractivo para captar inversión pese a la inestabilidad jurídica, los expertos debatieron sobre cuestiones como las siguientes: ¿Es aún apetecible invertir en alquiler? ¿Qué comportamiento se espera en cuanto a oferta, demanda y precios? ¿Cuál será el impacto para las agencias inmobiliarias con los últimos cambios normativos?
En este sentido, los API han incidido en el efecto negativo en el mercado del alquiler provocado por medidas políticas recientes como la limitación de las rentas, la definición de ‘gran tenedor’ y de las personas en situación de vulnerabilidad, las modificaciones en los procesos de desahucio y, en el caso de Catalunya, el reciente Decreto Ley de Régimen Urbanístico sobre las denominadas VUT (Viviendas de Uso Turístico) aprobado por la Generalitat.
Anna Puigdevall ha asegurado que en Catalunya ya se conocen las consecuencias negativas de la limitación de rentas: “Una reducción de la oferta de alquiler en un 15%; la salida del mercado de los mejores activos para uso residencial y la subida de precio de los de menor calidad que estaban por debajo del límite; la no inversión de los propietarios en el mantenimiento de sus pisos por la imposibilidad de obtener una rentabilidad de su propiedad; la disminución de la inversión en real estate; y un caos regulatorio a nivel nacional por las diferencias entre comunidades autónomas en función de si aplican o no la limitación de rentas”.
Por otra parte, sobre la nueva definición de los grandes tenedores y las personas en situación de vulnerabilidad, Puigdevall ha señalado que ahora “los ‘pequeños grandes tenedores’, con hasta 10 inmuebles, ponen en muchos casos a la venta alguno de sus inmuebles para dejar de ser calificados como grandes tenedores o los dedican a otros tipos de alquiler, por lo que se sigue reduciendo la oferta disponible de alquiler residencial”. “Además, los grandes tenedores realizan una menor inversión inmobiliaria y llevan a cabo un mayor control de la solvencia de los inquilinos para evitar situaciones de vulnerabilidad y morosidad”, ha indicado.
Con respecto a las modificaciones en los procesos de desahucio, los API han afirmado que el problema sigue siendo el mismo: temor al impago y, por lo tanto, mayor exigencia en el estudio de solvencia del inquilino. Sí han aplaudido los incentivos fiscales a los propietarios que reduzcan el precio de la renta de su piso en un 5%. “Es la mejor de las propuestas. Si bien no tenemos constancia de una aplicación masiva, es una medida que va en el buen camino”.
Vicenç Hernández Reche también ha puesto el foco en que el problema del alquiler debe ser tratado “de manera transversal y con políticas nuevas de vivienda adaptadas a la situación real del mercado”. “La falta aumenta el número de infrahogares y la degradación medioambiental. Estamos ante un grave problema social de acceso al mercado inmobiliario en las principales áreas metropolitanas de España, mientras los resultados de iniciativas como el ‘Plan Madrid Vive’ y el de ‘Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)’ han sido muy desiguales”.
“Los fondos Next Generation están enmascarado una situación presupuestaria precaria. Si destináramos el 0,6% del PIB español a vivienda pública contaríamos con un presupuesto de 8.000 millones anuales en vez de los 1.000 millones actuales. El presupuesto de este año para políticas de vivienda pública es la mitad que el de hace 20 años, por mucho que Sánchez diga que la vivienda es el quinto pilar fundamental de nuestra sociedad. Con estas cifras es imposible aumentar la oferta de vivienda de alquiler asequible”, ha añadido Hernández Reche.
En el cierre de la mesa redonda, tanto Puigdevall como Hernández Reche han insistido en que la regulación del mercado del alquiler “ha conseguido el resultado contrario al deseado”, provocando “más dificultad de las personas con menos recursos para acceder al mercado”. “Recordemos que con la subida de tipos también se ha dificultado la compra por parte de los ciudadanos con menos recursos. Y esto se produce mientras tenemos un parque inmobiliario cada vez más deteriorado por la falta de inversión, un incremento de la desigualdad entre comunidades y una menor inversión y construcción de vivienda”, han indicado ambos expertos.
Además, poniendo el foco en la regulación del mercado de alquiler de Catalunya, los API han lamentado la reciente aprobación del Decreto Ley de Régimen Urbanístico sobre las VUT. “Este tipo de medidas son de carácter ideológico y no tienen cabida en la realidad económica y jurídica del país. La economía de España, en general, y de Catalunya, en particular, está enfocada principalmente al turismo, la industria y el comercio”.