A lo largo de los años, las distintas epidemias no sólo han afectado al ser humano: también al diseño y desarrollo de las ciudades, obligando a planificar de otra manera los núcleos urbanos, los sistemas de saneamiento, los espacios públicos, los parques.
Cuando a finales del siglo XIX se conocieron más virus y pandemias, por todo el Viejo Continente se diseñaron arquitecturas más abiertas: casas, hospitales y escuelas con ventanas grandes para favorecer la ventilación y las zonas exteriores.
La COVID-19 ha evidenciado los grandes retos que tienen nuestras ciudades. “Está claro que deben abrazar la revolución tecnológica, ser más sostenibles y atender a la inexcusable cohesión social. Todo esto requiere una reconstrucción económica. Europa tiene una oportunidad de oro con los fondos Next Generation para modernizar sus ciudades. Los destinatarios de este dinero deben cumplir con una serie de requisitos para estar alineados con estos desafíos: hacer más eficientes nuestros edificios energéticamente, promover el desarrollo urbano sostenible, impulsar la digitalización”, expresa Anna Gener Surrell.
Para la CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, los retos que tenemos son tan relevantes que no es suficiente con el dinero, que por supuesto es imprescindible. “Nos hace falta también unos valores que nos identifiquen y un marco intelectual que le dé forma a todo lo que hacemos. Es inspiradora la creación de una nueva Bauhaus que anunció Ursula von der Leyen, que lleve a Europa al liderazgo en economía circular. Será un espacio de cocreación, donde arquitectos, ingenieros, artistas, diseñadores y estudiantes consigan hacer este vuelco, esta transformación que necesitamos de nuestra sociedad”.
Las oficinas que vienen
Queremos trabajar con mayor bienestar y eficiencia, pero todavía estamos en un impasse. Las principales ciudades del mundo no acaban de regresar al nivel de ocupación de oficinas al que estábamos acostumbrados, pero en cambio, el mercado de inversión está haciendo una apuesta muy fuerte.
Hoy estamos viendo un desbalance entre la demanda de alquiler -que se ha ralentizado porque las tomas de decisiones no están ocurriendo- y la inversión, donde sí hay muchísima liquidez.
“Aunque han pasado 18 meses desde que empezó la pandemia no hay una conclusión clara, no hay una tendencia. Al final vemos empresas anunciando políticas de teletrabajo para luego retractarse y acabar más en un término medio. Al final, es un reto para las empresas saber qué políticas van a tomar, también porque hay mucha diversidad en lo que los trabajadores quieren”, sostiene Tania la Menza, directora de Tristan Capital Partners.
Para La Menza lo que está claro es que va a haber más flexibilidad, porque la Covid ha mostrado que se puede trabajar desde casa; ahora los empleados lo van a demandar y las compañías van a tener que responder para retener talento.
“La oficina va a seguir siendo una parte muy importante de nuestras vidas, por lo cual las empresas van a tener que ofrecer espacios sostenibles y con servicios de mucha más calidad para atraer a los trabajadores. Si solo vas a ir unos días a la oficina, vas a querer colaborar más con tus compañeros, algo que se verá en más zonas de socialización y salas de reuniones”.
Para La Menza, el teletrabajo va a tener un impacto más marginal en los sectores de alto conocimiento, ya que estos trabajadores necesitan y quieren interactuar. “Nosotros llamamos ciudades high knowledge a las que tienen alta densidad y crecimiento en la población trabajadora joven de 20 a 40 años; un gran porcentaje de trabajadores en ciencia y tecnología; y un flujo neto de personas. En España estas ciudades se corresponden con Madrid y Barcelona, donde creemos que habrá mayor crecimiento y el teletrabajo tendrá un impacto más bajo. Personalmente, como talento joven, me atrae vivir en este tipo de ciudades, donde tengas oportunidades de ver tu carrera avanzar”.
Es obvio que al pensar en un inmueble hay que considerar cómo van a llegar las personas hasta allí. “En el mundo de las oficinas veníamos de unos años de gran concentración, había una gran sede donde todos los profesionales se encontraban, a día de hoy, si bien esa sede no aparecerá, pueden haber terceros lugares que estén más cerca de una masa crítica de empleados que vivan en otros puntos de la ciudad, para que ellos puedan acceder a esa otra oficina. Los actores inmobiliarios tenemos que estar en constante diálogo con la movilidad. En las nuevas tendencias urbanísticas, la ciudad de los 15 minutos tiene en cuenta que la calidad de vida de las personas tiene que resolverse en un radio relativamente corto que no exija grandes desplazamientos para no tensionar el transporte”, expresa Anna.
El boom de los depósitos
La logística es uno de los sectores que ha salido más reforzado con la pandemia por las compras vía Internet, que han supuesto una mayor exigencia de almacenes. En Cataluña no hay mucha disponibilidad. Además, hay poca planificación de suelo logístico, por lo que está limitación también la encontraremos a largo plazo.
“El incremento en el e-commerce tiene una afectación directa en los espacios de logística, una tendencia que se está estabilizando y consolidando. No es algo pasajero, ha venido para quedarse. Si comparamos con otros países, como por ejemplo Inglaterra, vemos que tenemos mucho margen de crecimiento”, explica Pau Llorca García, Asset Manager de Logicor.
Según Llorca García nos encontramos ante una demanda récord de espacio logístico en real estate, junto con unas tasas de disponibilidad muy pequeñas: “En Barcelona estamos en el 5%, y si vamos a micromercados como el primer anillo de Barcelona, estamos en 0%. Esto es muy importante de revertir, porque la consecuencia es que empresas que quieren crecer no pueden hacerlo, estamos perdiendo actividad y competitividad. La nueva oferta queda limitada por una falta de suelo. Identificamos dos factores muy importantes que la limitan: unas características topográficas que tenemos en el terreno de Cataluña y el tema urbanístico, donde sí podemos incidir nosotros junto a las administraciones. Hace falta gestión y creación de nuevos polígonos para que el mercado pueda seguir rodando, con empresas que quieren implantarse, generando actividad que al final es lo importante”.
En Logicor no solo compran nuevas naves: también es importante la renovación del portafolio existente, para adaptar los edificios con especificaciones técnicas muy antiguas a los requerimientos actuales que aumenten el valor del activo.
Real Estate con impacto social
¿Cómo es este tipo de inversión y cuál es la foto del sector en España? “El segmento es relativamente desconocido, aunque afortunadamente está creciendo en el país. Este tipo de inversión incipiente en España, en 2019 movió € 90 millones, una cifra muy pequeña. En 2020 creció a € 229 millones, es decir más del doble, por tanto es exponencial. Hay una una demanda creciente, que en el contexto pandémico se vio agrandada. La COVID-19 nos manifestó la vulnerabilidad del planeta en que vivimos, además las desigualdades sociales se han incrementado”, detalla Paula Piera, Senior Associate de Meridia Capital.
Y aclara qué aquí no vale todo: “Nos referimos a un tipo de inversión que busca generar un retorno financiero, pero no es el único fin: también busca un impacto social o ambiental. Entonces, ¿cómo se mide el impacto social en una inversión? Es la pregunta del millón. Es complicado y está costando parametrizar unos estándares. Comenzamos con un listado de aspectos cualitativos y cuantitativos que se tienen en cuenta antes de trabajar un activo inmobiliario y durante, pensando a largo plazo. Nuestro negocio es comprar, crear valor y vender: al desinvertir nos aseguramos que esos activos sigan teniendo valor. Para ellos nos adherimos a asociaciones que ayudan a hacer reporting, benchmark. Ante una obra nueva, algo imprescindible es preguntarnos qué necesita este barrio: Por ejemplo, si requiere una zona verde, agregamos ese espacio al edificio de oficinas. Dialogar con el entorno”.
Así la arquitectura se integra con la funcionalidad social. “El sector inmobiliario tiene una oportunidad y también una responsabilidad, es muy importante que el real estate tenga una función integradora, que aporte a la comunidad. Que no se trate de edificios que aparecen en una localización y que no hablen con lo que tienen alrededor. Las ciudades del futuro serán más humanas y conectadas con las necesidades de la sociedad”, señala Piera.
Urbanismo y cambio climático
¿Cómo serán los edificios de mañana? “Los espacios logísticos del futuro deben adaptarse, la tendencia es la logística 4.0. que está basada en cuatro pilares. Estamos viendo que las naves son cada vez más tecnológicas, digitales, con muchos avances en el campo de la robotización y automatización. Big data, blockchain, el Internet de las cosas. Esto hace que podamos tener espacios más grandes, con más almacenaje, y gestión eficiente. El segundo pilar es el talento, para liderar la transformación con personal cualificado. El tercero: social, generar bienestar. Todo esto englobado en el marco de la sostenibilidad”, afirma Pau desde Logicor.
Por su parte, Tania recalca que en Tristan Capital Partners han abordado este tema en su portfolio desde hace años: “Tanto en la compra como en la gestión, ya lo vemos en el día a día de nuestras oficinas. La due diligence medioambiental es un requisito fundamental, como la legal o la técnica. Analizamos datos de consumo de los edificios, mejoramos las certificaciones energéticas, trackeamos el consumo de los inquilinos de forma periódica. Al mismo tiempo debemos tener en cuenta que todos los objetivos para zero emisiones 2050 se basan en usar tecnologías que aún no existen. Me parece que no es la mentalidad adecuada, también tenemos que plantearnos cambiar nuestros hábitos”.
Desde Meridia Capital, Paula coincide: “Es verdad que al final es todo muy aspiracional. Pero sí estamos dando pasos concretos, todo está cambiando rápido, por lo que soy optimista. Sabemos que el sector inmobiliario es uno de los que más emisiones lanzan a nivel global: la oportunidad es enorme. Por suerte, los grupos de interés tienen una voluntad creciente de hacer bien las cosas, desde los reguladores que son cada vez más conscientes y están implementando más medidas, a los inversores, que a lo mejor hace tres años no tenían esta inquietud ni pedían absolutamente nada en términos de sostenibilidad. Los usuarios de las ciudades también son cada vez más exigentes con el tipo de activos que quieren habitar. Todos nos ponemos las pilas. Es importante invertir de forma sostenible para que el valor de ese edificio perdure, porque estamos viendo que las construcciones se quedan obsoletas cada vez más rápido”.
“Las ciudades serán inteligentes, capaces de recopilar y procesar datos, para ser más sostenibles y estar cerca del ciudadano para ofrecer mejor calidad de vida. Barcelona es pionera en esto, y es lo que vamos a ver proliferar en el mundo”, cierra Tania.
La tecnología bien entendida es un valor que permite la autogestión de las ciudades, poniendo al ciudadano y la ecología en el centro. Europa debe liderar este humanismo tecnológico y ambientalista. La nueva Bauhaus propone que las ciudades sean culturalmente bonitas, sostenibles e inclusivas.