Nuevamente nos encontramos ante un parche más que ante una solución efectiva al problema de acceso a la vivienda”, explica Arantxa Goenaga, socia de AF Legis. “Regular o limitar el contrato temporal con la intención de convertir todos los alquileres en vivienda habitual no responde a la realidad del mercado. Hay que entender que este tipo de alquiler existe y cumple una función clara. En ciudades como Barcelona, representa un porcentaje relevante precisamente por la presencia de turistas o expats que residen solo unos meses y no necesitan un contrato de vivienda habitual, sino de temporada. Con la regulación que se plantea, lo que se está haciendo es perjudicar a este mercado”.
La abogada destaca además que esta tendencia legislativa no es nueva. “Toda la normativa que están aprobando desde hace 2 años e incluso desde la pandemia con la suspensión de los procedimientos judiciales va dirigida única y exclusivamente a beneficiar a los arrendatarios y disminuir los derechos de los propietarios”.
Goenaga apunta, “Buscan imponer unas obligaciones al propietario que solo pueden corresponder al Estado o a la Administración. Garantizar la vivienda no es una función de los particulares”, apunta Goenaga.
A nivel técnico, Goenaga también anticipa que la nueva norma generará más litigios que soluciones. “Tendremos que leer el texto completo cuando se apruebe la normativa, pero vista la deficiente técnica legislativa de la que hacen gala en los últimos años seguro que va a abrir la puerta a más conflictos interpretativos”, afirma. “Hace 50 años, las fuertes restricciones legales convirtieron el alquiler en un foco constante de conflictos y litigios. Aquella normativa limitaba tanto a los propietarios que muchos dejaron de invertir en sus inmuebles, lo que provocó el envejecimiento del parque residencial. Con las medidas actuales, estamos repitiendo el mismo error”.
El nuevo marco podría incluso entrar en colisión directa con las competencias autonómicas. “Cataluña también está en proceso de regular los contratos de temporada, por lo que ya tendremos un conflicto con ambas legislaciones”, advierte Goenaga. “Personalmente entiendo que es competencia estatal por cuanto define las bases de un contrato, como sucede con la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no creo que invadiesen el marco competencial, pero cuando tengamos el texto definitivo lo veremos”.
La oferta de pisos en alquiler en capitales como Barcelona, se ha desplomado, con 37.043 viviendas menos que el año anterior, una caída del 38,7 %, según el informe de comienzo de año de Idealista. Todo ello en pleno debate sobre la nueva ley estatal que limita los contratos temporales, una medida que podría agravar aún más esta situación.
Para la socia de AF Legis, uno de los grandes fallos del legislador es no haber trabajado sobre datos reales ni haber escuchado a los operadores del mercado: “Todos los sectores que confluyen en el mercado inmobiliario se ponen las manos en la cabeza por toda esta situación. Cada ley o normativa que aprueban perjudica más el mercado y demuestra claramente que ignoran los efectos colaterales que produce. Un ejemplo claro es Cataluña: tras limitar los precios del alquiler, muchos propietarios retiraron sus pisos del mercado, reduciendo la oferta y dificultando aún más el acceso a la vivienda”.
Frente al enfoque prohibicionista, Goenaga propone una vía más eficaz: “Reforzar la inspección y el fraude para conocer realmente los contratos que no pertenecen a este mercado temporal sería una solución mejor y óptima. Regular no es negativo, y establecer una normativa específica para los contratos temporales puede ser adecuado. El problema surge cuando el objetivo real es eliminar ese sector del mercado y pretender transformar dichos contratos en vivienda habitual”.