“El desfase entre oferta y demanda es el responsable de tensionar los precios y crear inaccesibilidad a la vivienda. En la compraventa, la infraproducción de vivienda debido a las dificultades de los promotores no solo para obtener financiación o desarrollar la promoción, sino por la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, el aumento de costes de construcción, y la falta de mano de obra hacen muy difícil la ampliación de la oferta en España. Del lado del alquiler, la oferta disponible está bajo mínimos y se contrae cada vez más debido a los desincentivos de los propietarios para mantener esas viviendas en el arrendamiento”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Compraventa: la demanda sigue siendo muy superior a la oferta
Entre las particularidades del mercado de la vivienda destaca la tradicional distancia que separa el alto porcentaje de personas que desean adquirir un inmueble del mucho más reducido de las que buscan vender algún inmueble que poseen. En este sentido, si consideramos únicamente a quienes realizan acciones de compraventa, la distribución es de un 77% de compradores —o aspirantes a serlo— y un 17% de vendedores. Se trata de una distribución que casi se repite respecto a 2022, cuando el porcentaje de compradores era el mismo, mientras que el de vendedores se quedaba en el 15%. Por tanto, en un año se ha incrementado en dos puntos porcentuales los propietarios que quieren vender una vivienda.
También en el primer semestre de 2023 el reparto era muy similar, con un 78% de compradores y un 16% de vendedores. Junto a estos dos grandes grupos convive un tercero, el de los que han llevado a cabo acciones en los dos sentidos, en el de compra y en el de venta. Son el 7%, un punto porcentual menos que el 8% de 2022 (en febrero fueron un 6%).
Alquiler: un mercado lastrado por el desequilibrio
Los datos de 2023 arrojan un nuevo ligero descenso de los demandantes y un pequeño repunte de los ofertantes activos en el arrendamiento, lo cual apenas supone una leve corrección de un mercado que se mantiene muy desequilibrado, donde la demanda de vivienda desborda a la oferta. Y es que al comparar ambos segmentos del mercado del alquiler el resultado sigue siendo abrumadoramente mayoritario del lado de los que buscan un piso de alquiler como inquilinos. Así, estos representan el 80%, frente al 16% de ofertantes.
Sin embargo, cabe reseñar que esta distancia se ha ido estrechando ligeramente en los dos últimos años. De hecho, en 2022 era un 15% los oferentes y un 81% los demandantes. Y si miramos dos años atrás, la brecha crecía hasta el 83% de inquilinos o potenciales inquilinos, tres puntos porcentuales más que en 2023, y un 14% de arrendadores o candidatos a serlo, una cifra dos puntos porcentuales por encima de la actual.
Esta ligera curva descendente sigue lejos de paliar el ensanchamiento de este vacío producido como consecuencia de la crisis sanitaria de 2020, ya que en febrero de ese año la separación entre oferta y demanda, aun siendo grande, era sensiblemente inferior (74% de demandantes y 21% de oferentes). Esto significa que, en el instante previo al estallido de la covid-19, inquilinos y arrendadores estaban separados por 53 puntos porcentuales. Un espacio que creció hasta los 69 puntos en 2021 se redujo a los 66 en 2022 y que en febrero de 2023 baja hasta los 64.
Junto con ambos grupos, debe reseñarse también la existencia de un pequeño segmento de particulares participan en el mercado del alquiler desde los dos bandos, tanto como oferentes como demandantes. Son, concretamente, un 4%, el mismo porcentaje que en 2022.
La demanda de compra manda sobre la del alquiler
En el segundo semestre del año se ve que la demanda de vivienda tanto en venta como en alquiler implica al 26% de los españoles mayores de 18 años. Un porcentaje muy cercano al de doce meses atrás (27% en 2022), aunque sensiblemente superior, al dato reflejado en el primer semestre del año, cuando se quedó en el 23%.
Un detalle relevante en este punto es la reapertura de la brecha entre la demanda de compra y la de alquiler, de modo que, si doce meses antes la demanda de arrendamiento era del 16% y la de compra el 15%, en el segundo semestre de 2023 los valores se han vuelto a invertir, situándose en el 13% y el 16%, respectivamente. Es decir, vuelve a situarse por delante la demanda de compra, con una ventaja de tres puntos porcentuales respecto a la del alquiler.